Минстрой России обеспокоен: в стране кончаются платежеспособные ипотечники
Дома строятся, но количество ипотечных кредитов, как и доходы населения, падают день ото дня. Спрашивается – для кого возводят новое жилье? При этом и предыдущие квартиры не распроданы, и снижения цен ждать не приходится.
В РИА Новости состоялась пресс-конференция заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, и общий тон мероприятия на этот раз был далек от победных реляций – ситуация на рынке жилья складывается непростая.
Впрочем, начало выступления Никиты Стасишина было традиционно оптимистичным: он сообщил, что градостроительный потенциал в России на ближайшие 5 лет составляет около 400 млн кв. м жилья, и уже сейчас выданы разрешения на строительство 157 млн кв. м, а строится около 98 млн кв. м – причем практически вся стройка идет на частные инвестиции. Однако хоть эти 98 млн кв. м и соответствуют двум годовым нормам ввода многоэтажного жилья, и учитывая выданные разрешения и градостроительный потенциал, можно говорить, что этого задела точно не хватит для достижения цели по ежегодному вводу 120 млн «квадратов», в том числе 50-70 млн кв. м многоквартирного жилья в год.
В целом же Минстрой России поставил себе «планку» по общему вводу жилья на уровне 2022 г. Но даже Никита Стасишин признал, что это непростая задача, хотя все условия и возможности созданы. Так, по данным Росстата, объем жилищного строительства в России в феврале 2023 г. составил 8 млн 276,8 тыс. кв. м, что на 17,2% меньше, чем в феврале 2022 г. А за январь-февраль 2023 г. жилищное строительство в стране сократилось на 0,2% относительно аналогичного периода прошлого года и составило 20 млн 287,5 тыс. кв. м.
А если попытаться поддержать?
В то же время Минстрой обеспокоен сокращением объемов выдачи ипотеки на первичном рынке по всем льготным программам. Пока решено посмотреть, какая картина сложится в марте, и по итогам первых двух недель апреля планируется сформировать предложения, которые будут направлены на единственную важную для ведомства цель – не допустить сокращения объемов выдачи ипотечных кредитов.
А беспокоиться есть из-за чего: по данным Центробанка России, в январе-феврале 2023 г. банки выдали ипотечные жилищные кредиты на 704 млрд руб., что на 12,4% меньше, чем за аналогичный период 2022 г. Количество предоставленных в первые 2 месяца кредитов снизилось по сравнению с январем-февралем прошлого года на 16,8%. И причина ясна – большое количество выданных кредитов в предыдущие периоды. Так, только в декабре 2022 г. был поставлен рекорд. По оценке Frank RG, банки выдали 177 тыс. кредитов на 703 млрд руб., что на 48% больше, чем в ноябре 2022 г. и на 8% больше аналогичного периода 2021 г. Иными словами, желающие взять ипотеку и способные ее выплатить люди попросту заканчиваются.
При этом, как подчеркнул Никита Стасишин, существующий масштаб ипотечного кредитования напрямую влияет на всю отрасль, которая практически полностью работает по эскроу-счетам. Конечно, о наступлении дефолта и появлении новых обманутых дольщиков речи нет, но риски раскрытия эскроу-счетов и возврата денег граждан, в случае если спрос будет падать, может возникнуть. Сегодня его еще нет, но задача Минстроя в том, чтобы его в принципе не было.
В то же время Минстрой, как и Центробанк, категорически не поддерживает околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков, хотя и не считает, что эти программы приведут к образованию пузыря на рынке недвижимости. Сегодня Центробанк ввел ограничения для таких продуктов, и поле для маневра у застройщиков очень сузилось. А значит, в ближайшее время можно ожидать снижение спроса на ипотеку и жилье. В таком случае будут нужны дополнительные меры поддержки, которые смогут поддержать не только людей, но и застройщиков, чтобы все проекты были достроены в срок в надлежащем качестве и переданы гражданам без каких-либо недоделок. Как заметил замминистра, такой отработанный и зарекомендовавший себя в кризисные периоды механизм субсидирования проектного финансирования уже есть.
Пока предложения по возможным мерам поддержки находятся в стадии формирования, они жестко обсуждаются, в итоге будет предложено несколько вариантов. И уже с ними выйдут на уровень Президента, который и примет решение о параметрах льготных ипотечных программ. Что касается расширения льготных программ на новые группы населения, например, на чиновников, строителей и работников ЖКХ, то разговоров о таких разработках не ведется. В настоящее время существуют категории граждан, которые сильнее нуждаются в улучшении жилищных условий – это молодые и многодетные семьи, а также с детьми-инвалидами и работники оборонно-промышленного комплекса.
Не стоит обольщаться
Учитывая снижение спроса и ограничение Центробанка в виде запрета околонулевой ставки по ипотеке, аналитики Индикаторов рынка недвижимости (IRN.ru) в январе этого года спрогнозировали падение стоимости квадратного метра жилья в Московском регионе до 30% в ближайший год, назвав этот прогноз базовым. Однако, как резко заявил Никита Стасишин, ждать снижения цены квадратного метра в России точно не нужно, как и «вводить в блуд» граждан подобными прогнозами.
Нужно учитывать рост стоимости некоторых позиций строительных материалов и проектного финансирования, сокращение темпов продаж и декларируемое качество проектов, стоимость земли и инфраструктуры, и т.д. Иными словами, по мнению Никиты Стасишина, сегодня сложился идеальный баланс цены и способов улучшения жилищных условий. Хотя он не исключил, что в Москве и некоторых городах есть демпферная подушка, которая позволит оптимизировать цены и сделать скидки. Но прежде, чем прогнозировать снижение цен на 30%, нужно вспомнить кризис 2008 г., когда застройщики наперегонки снижали цены, а продажи вообще встали, т.к. потенциальные покупатели решили подождать дальнейшего, еще большего, снижения цен. В итоге это привело к продаже максимум 1 квартиры в месяц и появлению огромного количества застройщиков-банкротов. Поэтому сценарий существенного снижения цен на жилье будет губительным для строительной отрасли.
Так, по данным «Домклик», средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках Москвы за год выросла на 17%, хотя в целом по России в феврале 2023 г. по сравнению с январем она снизилась на 7%. Отрицательная динамика зафиксирована в Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае, Республике Татарстан, Свердловской, Ростовской и Тюменской областях. В Москве, Башкирии и Челябинской области цена за месяц выросла.
Не удивительно, что и спрос на новостройки в Москве в феврале снизился на 44% по сравнению с февралем 2022 г. По данным Росреестра, в феврале на первичном рынке заключено на 48% сделок меньше, чем в прошлом году. А средняя цена квадратного метра в новостройках старой Москвы превышает 340 тыс. руб., за год снизившись всего на 1,5%. Видимо, это и есть те самые идеальные условия для покупки квартиры, о которых говорит замминистра. А если учесть мечты граждан в виде двухкомнатной квартиры со средней площадью 60 кв. м, то несложные вычисления демонстрируют стоимость средней московской квартиры в 20 млн 400 тыс. руб.
И тут невольно встает вопрос: как семья из 3 человек может, даже не питаясь и откладывая полностью все доходы, накопить на эту квартиру за 4 года, о которых говорит аудитор Счетной палаты Наталья Трунова. Проведя нехитрые вычисления, мы приходим к гипотетическому ежемесячному семейному доходу в 425 тыс. руб.
И совсем не удивляет тот факт, что, по данным федеральной компании «Этажи», доля нераспроданных площадей в строящихся домах достигла максимальных значений за последние 3 года, составив 43% по состоянию на 20 марта 2023 г. А в марте 2022 г. этот показатель был на уровне 37%, в 2021 г. – 30%, в 2020 г. – 34%.
Как сообщил в ходе конференции «Ипотечное кредитование в России» глава аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, объем нераспроданного жилья, возводимого застройщиками, составляет 42,3 млн кв. м. Это на 25% превышает показатели 2019-2021 гг.
Больше всего не реализовано площадей в строящихся жилых домах в Магаданской области – 87%, в Севастополе – 72%, Новгородской области – 65%, Орловской области – 61%, Республике Татарстан – 60%. В Москве не продано 45% квартир в новостройках, в Подмосковье – 44%, в Санкт-Петербурге – 42%.
Ни для кого не секрет, что за последние годы цены на жилье выросли намного сильнее доходов населения. А значит, говорить о доступности жилья для подавляющего большинства населения и идеальных условиях покупки как минимум опрометчиво. Те, кто хотел, а главное, мог приобрести квартиру – сделал это в предыдущие годы, сейчас платежеспособного населения остается все меньше и меньше. Поэтому не понятно, как в таких условиях будут достигаться всем известные показатели по вводу жилья и улучшению жилищных условий.